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地方过度依赖土地财政加速楼市下行

来源:互联网
2014-09-02 10:16:08 

自6月份呼和浩特明文放开楼市限购以来,由46个城市组成的“限购大军”已迅速瓦解。据统计,仅8月前25天便有哈尔滨、昆明、郑州、太原等近20个城市松绑限购,其中明文取消或部分取消者达14个。目前,仅剩北京、上海、广州、深圳在内的一线城市以及南京、三亚、珠海、兰州、长春等城市尚未松绑限购。

评价:2010年以来的调控遏制了投机性需求

从2010年初的“国十一条”到2013年的“国五条”,中国楼市在房价大幅上涨的同时也迎来了一系列的“史上最严”调控政策。

朱中一肯定了本轮调控的作用,他表示,限购、限价等行政性措施在短期内对遏制房价过快上涨有作用,居民的购房需求逐渐趋于理性,自住性需求成为市场主体;另外,保障性安居工程力度的加大,有力地缓解了低收入和中等偏下收入家庭的住房困难,推动了住房供应结构向“政府保基本、市场满足多层次需求”的转变,“双轨制”的住房体系已初步建立。

此番楼市调整,与宏观经济增速放缓、不少城市明显供大于求、利率市场化后贷款难度加大、政策引导下购房者预期生变等有关,但主要是市场本身的调整结果。 

观点:地方过度依赖土地财政加速楼市下行 

今年以来,楼市出现了“掉头向下”的趋势。上半年,全国房地产开发投资增速下降,商品房和住宅的新开工面积、销售面积与销售额也出现了负增长。与此同时,从国家统计局公布的7月70个大中城市房价数据来看,北上广深也首次加入了新房二手房价格全部环比下跌的队伍。

朱中一认为,房地产市场与宏观经济密切相关,其调整受宏观经济影响较大。“今年以来,国民经济三期叠加,也就是经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期,相对应我国的房地产市场也进入了增速的趋缓期、结构的调整期和政策的完善期。”

“另一方面,部分地方过度依赖房地产和土地财政,也进一步造成了开发量过大。”在朱中一看来,此次楼市调整,或许将促使一些城市对房地产和土地财政的过度“依赖症”走向尽头。

除此之外,朱中一指出,2013年市场中的一些非理性因素,诸如去年年初房产转让交20%个税问题引发的恐慌性交易等,既造成了不少地方房地产指标的过快上涨,也导致了不少消费者的超前消费,自然也造成了今年一些指标的增幅下降或更多指标的同比下降,也促使商品房待售量进一步增加。

朱中一强调,楼市调整是一种正常的情况,“我们要正视一种新的常态,那就是房地产增速将来肯定会逐步放慢。”

专家:取消限购对楼市影响不大

在此背景下,今年以来,房地产市场进入调整期,在“分类调控”思想指导下,地方楼市政策频频微调,在限购松绑、贷款优惠、落户条件等诸多方面开始发力。据中新网房产频道统计,目前限购松绑的城市已达37个城市,仅剩北京、上海、广州、深圳在内的一线城市以及南京、三亚、珠海、兰州、长春等城市尚未松绑限购,松绑限购城市已达8成。

就地方调控政策“底线”问题,朱中一进一步分析,若涉及到风险的事项还要明确该如何防范。朱中一举例称,“比如在市场下行时,如何加强对商品房预售资金的监管,如何防止弃房断供;市场回暖时,如何防止房价上涨的蔓延等。”  

对于取消限购的作用,朱中一谈到,“对活跃房地产市场有一定的作用,特别是对有支付能力但原先不具备资格的人提供了机会,所以个别城市在一段时间内交易量有明显增加,但是我认为没有必要夸大它的作用。”他同时指出,限购从某种意义上来讲,它只是解决了一小部分,有支付能力的人问题,没有更多解决老百姓的购房能力问题。

另外,原住建部政策研究中心副主任王珏林在接受中新网房产频道专访时也表示,“限贷”目前在房地产市场的影响力远远大于限购。“真正对房地产影响最大的,是资金渠道。银行房贷政策宽松些,市场就猛一点,银行贷款停了,市场就基本停了。”

预测:不主张一线城市放松限购 限价令可以松绑

中国房地产协会秘书长顾云昌表示,对于现在来说,市场形势已经发生了质变,已经由过去的“控房价”变为现在的“去库存”,地方也根据自身情况适当放宽限购政策,而限购总有一天会全部取消。

与二三线城市纷纷松绑限购政策不同的是,一线城市始终坚守限购政策的红线。

对此,朱中一认为,北上广深四大一线城市有其特殊性,目前还不应该放开限购,“一线城市社会公共资源多,大家纷纷向北上广深涌进,而现在国家对特大城市还有规模控制问题。”

中原地产首席分析师张大伟也表示,年内还将有多个城市会出台不同力度的松绑限购政策,除一线城市外,都将在年内取消限购政策。

与对一线城市的限购松绑持否定态度不同,对于一线城市高端楼盘限价问题,朱中一表示,北京、上海等都可以放松。朱中一认为,高端楼盘价格还是应回归市场,“前两年国家把稳定房价目标卡得太死了,商品房价格是由供需双方协商决定的,如果房地产商也提出8万块,购房者认可就会买,不认可就不买,如果大家都不买,可能就会降到6万,这是市场的行为。”

另一方面,在朱中一看来,按照十八届三中全会的部署,加快推进促进市场持续健康发展的长效机制也十分重要。朱中一列举称,如进一步完善市场配置和政府保障相结合的住房制度,建立不动产登记制度,实现全国住房信息联网;积极稳妥地推进与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革;依法规范市场秩序,健全法律法规体系,加大市场监管力度;推进建筑工业化和住宅产业化等。

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